주가가 34% 오르는 동안 주가수익비율은 38.9배에서 25.0배로 내려갔습니다 — GS건설, 38일 만의 재채점

8월 4일에 같은 항목을 채점했던 종목을 38일 만에 다시 돌렸습니다. 주가는 28,750원에서 38,450원이 됐는데 주가수익비율은 38.9배에서 25.0배로 내려갔습니다. 그런데 저평가 항목은 그대로 0점입니다. 이론선도 0.17배에서 0.27배로 함께 올라갔기 때문입니다. 2026년 9월 11일 오전 11시 12분 조회 기준.

38일 전과 같은 항목을 다시 채점했습니다

이 코너에서 GS건설을 다룬 것은 2026년 8월 4일입니다. 그날 주가는 28,750원이었고, 주가순자산비율 0.51배가 안전마진 항목에서는 만점이었는데 저평가 항목에서는 0점이었다는 것이 그 회차의 내용이었습니다.

38일이 지났습니다. 조회 시점 주가는 38,450원으로 그 사이 33.7% 올랐습니다. 시가총액은 3조 2,640억원이고, 52주 등락 구간 18,110원에서 43,100원 안에서 81% 지점에 있습니다. 200일 이동평균 27,067원보다 42.1% 위이고, 지난 1년으로는 99.2% 올랐습니다.

같은 종목을 다시 다루는 것은 이 코너의 규칙상 발행 후 30일이 지나고 가격이 25% 이상 움직였을 때입니다. 이번이 그 경우입니다.

여섯 모델의 총점은 이렇게 나왔습니다. 괄호 안은 8월 4일 회차의 점수입니다.

주가가 33.7% 오르는 동안 총점은 거의 움직이지 않았습니다. 가장 크게 내려간 것은 성장 대비 가격 모델로 40점에서 21점이 됐습니다. 이 글은 가격이 크게 올랐는데도 점수가 왜 그대로인지를 봅니다.

수치는 조회 시점 시세와 금융감독원 전자공시(DART) 연간 재무제표에서 가져왔고, 감가상각비를 포함한 이익(EBITDA)과 연구개발비만 야후 값으로 보완했습니다.

주가는 올랐고 배수는 내려갔습니다

두 조회 시점의 주요 지표를 나란히 놓으면 이렇습니다.

여기서 눈에 띄는 것은 주가와 주가수익비율이 반대 방향으로 움직였다는 점입니다. 보통 주가가 오르면 이익 배수도 함께 오릅니다. 분자가 커지기 때문입니다. 그런데 여기서는 분자가 33.7% 커지는 동안 배수가 38.9배에서 25.0배로 36% 내려갔습니다.

분모가 더 크게 움직였다는 뜻입니다. 실제로 계산해 보면 이렇습니다.

• 8월 4일: 시가총액 2조 4,400억원 ÷ 38.9배 = 약 627억원
• 9월 11일: 시가총액 3조 2,640억원 ÷ 25.01배 = 약 1,305억원

주가수익비율의 분모인 최근 12개월 순이익이 두 배가 됐습니다. 이 사이트가 한국 종목의 주가수익비율을 시가총액 ÷ 최근 12개월 순이익으로 직접 계산하기 때문에, 최근 12개월 집계가 갱신되면 배수가 그대로 따라 움직입니다.

배당성향이 65.2%에서 32.5%로 내려간 것도 같은 이유입니다. 배당성향은 분모가 순이익이므로, 배당 금액이 그대로여도 이익이 두 배가 되면 비율은 절반이 됩니다. 배당수익률이 1.7%에서 1.30%로 내려간 폭(-24%)이 주가 상승률(+33.7%)과 거의 역수 관계라는 점으로 미루어 보면, 배당 금액 자체는 크게 달라지지 않았습니다. 이 사이트는 주당 배당금 자체를 따로 추적하지 않으므로 단정하지는 않고, 비율의 움직임이 분모에서 왔다는 것까지만 적습니다.

8월 4일 회차는 이익이 줄면 배당성향이 올라간다는 점을 지적했는데, 이번에는 같은 일이 반대 방향으로 일어났습니다. 배당성향 하나만으로는 주주환원이 늘었는지 줄었는지 알 수 없다는 것이 두 회차에서 모두 확인된 셈입니다.

49점을 만든 것 — 주가순자산비율 0.68배와 그레이엄 수 17.0

안전마진과 정량요건을 보는 모델은 49점을 줬습니다. 그 안에 만점 항목이 둘 있습니다.

주가순자산비율 0.68배가 만점입니다. 자기자본 4조 7,930억원에 시가총액 3조 2,640억원이므로 장부에 적힌 주주 몫보다 낮은 가격이 매겨져 있습니다. 주당순자산은 56,462원이고 주가는 38,450원입니다.

그레이엄 수 17.0도 만점입니다. 이 값은 주가수익비율과 주가순자산비율을 곱한 것으로, 이 모델의 상한은 22.5입니다. 25.01 × 0.68 = 17.0이 되어 상한 아래로 들어갔습니다.

여기서 짚어 둘 것은 이 항목이 38일 전에는 달랐다는 점입니다. 8월 4일에는 38.9 × 0.51 = 19.8이었습니다. 그때도 상한 아래였습니다. 주가가 33.7% 올랐는데 곱한 값이 오히려 19.8에서 17.0으로 내려간 것은, 앞 절에서 본 대로 이익 배수가 크게 내려갔기 때문입니다.

만점이 아닌 항목들이 총점을 49점에서 멈춰 세웠습니다. 주가수익비율 25.0배는 이 모델의 상한인 15배를 넘어 0점이고, 유동비율 1.0배는 요구 기준인 2배에 한참 못 미쳐 0점, 부채비율 133%는 17점입니다.

같은 종목의 같은 표 안에 만점 두 개와 0점 두 개가 함께 있습니다. 자산 대비 가격으로는 기준을 통과했고, 이익 대비 가격과 재무 안정성으로는 통과하지 못했다는 뜻입니다.

그런데 저평가 항목은 여전히 0점입니다 — 이론선도 함께 올라갔습니다

자본효율·주주환원 정합 모델은 50점으로 가장 높은 점수를 줬는데, 배점이 가장 큰 항목이 0점입니다.

8월 4일 회차와 이 항목의 결과가 같습니다. 그때도 0점이었습니다. 그런데 그 사이 주가순자산비율은 0.51배에서 0.68배로 올랐습니다. 배수가 올랐는데 점수가 그대로인 것은 당연합니다. 이 항목은 배수가 이론선보다 낮을 때만 점수를 주기 때문입니다.

주목할 것은 이론선도 같이 올라갔다는 점입니다.

이론선은 자기자본이익률을 자기자본비용으로 나눠 구합니다. 최근 12개월 순이익이 두 배가 되면서 자기자본이익률이 1.7%에서 2.7%로 올랐고, 이론선도 0.17배에서 0.27배로 따라 올랐습니다.

그 결과 실제 배수와 이론선의 거리가 3.0배에서 2.5배로 좁혀졌습니다. 점수는 0점으로 같지만 안쪽의 거리는 줄었습니다. 점수표만 보면 아무것도 바뀌지 않은 것처럼 보이는데, 실제로는 두 값이 같은 방향으로 움직이며 간격이 좁아진 상태입니다.

이 모델이 저PBR을 그대로 가점하지 않는 이유는 여기에 있습니다. 낮은 배수가 시장의 오해에서 온 것이라면 언젠가 해소될 수 있지만, 낮은 자본수익률이 그대로 반영된 것이라면 배수가 낮은 것이 정상입니다. 이 모델은 둘을 구분하려고 이론선을 계산하고, 이 종목은 두 번의 조회에서 모두 후자로 분류됐습니다.

계산의 전제 — 자기자본비용 연 10%

앞 절의 이론선에는 가정이 하나 들어 있습니다. 자기자본비용을 연 10%로 놓았다는 것입니다. 이 사이트가 고정해 쓰는 값이고, 국제 비교 연구가 제시하는 11%대와 기업이 공시에 쓰는 8~10%대 사이에서 하나를 고른 것입니다.

이 값을 바꾸면 이론선이 이렇게 움직입니다.

• 자기자본비용 8%: 이론선 0.33배
• 자기자본비용 10%: 이론선 0.27배
• 자기자본비용 12%: 이론선 0.22배

셋 다 실제 배수 0.68배보다 낮습니다. 자기자본비용을 어떻게 잡든 이 항목의 판정은 뒤집히지 않습니다. 8월 4일 회차에서도 같은 결론이었습니다.

판정을 뒤집을 수 있는 것은 자기자본비용이 아니라 이익 수준입니다. 자기자본 4조 7,930억원을 그대로 두고 순이익만 바꿔 넣어 보면 이렇습니다.

2022년 수준의 이익이 돌아오면 이론선이 0.92배가 되어 현재 배수 0.68배가 그 아래로 내려갑니다. 그 경우 이 항목은 점수를 받게 됩니다.

8월 4일 회차에서는 2024년 수준이면 이론선이 0.56배가 되어 그때의 배수 0.51배가 아래로 내려간다고 적었습니다. 그 사이 주가가 올라 배수가 0.68배가 됐으므로, 같은 2024년 기준으로는 이제 실제 배수가 이론선(0.51배)보다 위에 있습니다. 판정이 뒤집히는 데 필요한 이익 수준이 한 달여 사이에 높아졌습니다. 가격이 오른 만큼 넘어야 할 선도 올라갔다는 뜻입니다.

이 표의 모든 숫자는 자기자본이 그대로라는 가정 위에 있습니다. 전제를 적어 두지 않으면 계산 결과가 실제보다 확정적으로 보입니다.

영업이익이 이자비용을 1.06배로 덮습니다

재무 쪽에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 이자보상배율 1.06배입니다. 이 값은 8월 4일과 같습니다. 두 조회 사이에 새 연간 재무제표가 나오지 않았기 때문입니다.

이자보상배율은 영업이익을 이자비용으로 나눈 값입니다. 1배면 한 해 벌어들인 영업이익이 그해 이자를 내고 나면 남지 않는다는 뜻이고, 1.06배는 그 선을 겨우 넘긴 상태입니다.

다만 방향을 함께 봐야 합니다. 영업이익은 2023년 -3,879억원, 2024년 2,860억원, 2025년 4,378억원으로 두 해 연속 늘었습니다. 이자비용도 같은 기간 3,262억원 → 3,790억원 → 4,130억원으로 함께 늘었습니다. 이 배율이 1배 부근에 머무는 것은 영업이익이 줄어서가 아니라 둘이 비슷한 속도로 움직였기 때문입니다.

유동비율 0.98배는 1년 안에 갚아야 할 것이 1년 안에 현금이 될 것보다 많다는 뜻입니다. 이 값은 최근 분기 재무상태표 기준이고, 2025년 연간 공시 재무제표로 계산하면 유동자산 9조 740억원에 유동부채 7조 8,320억원으로 1.16배가 됩니다. 어느 쪽을 보느냐에 따라 1배 아래와 위로 갈리는 구간이라 두 값을 함께 적어 둡니다. 채점에 들어간 것은 0.98배입니다.

성장 쪽은 이번 회차에서 가장 크게 내려간 부분입니다. 성장 대비 가격 모델이 40점에서 21점이 된 것은 배점이 가장 큰 PEG 항목(30점)이 통째로 평가되지 않았기 때문입니다.

이익 성장률 -61.9%는 2025년 순이익 935억원을 2024년 2,456억원과 비교한 연간 재무제표 기준 값입니다. 야후가 이 종목의 성장률을 제공하지 않아 공시 재무제표의 전년 대비 증감으로 대체된 것입니다. 성장률이 마이너스이면 PEG의 분모가 성립하지 않아 계산이 되지 않고, 8월 4일 회차에서는 추정 성장률로 대체해 PEG 0.44가 나왔는데 이번 조회에서는 그 추정치도 없어 항목이 비었습니다.

여기서 기간을 한 번 더 구분해야 합니다. 앞 절에서 최근 12개월 순이익이 약 627억원에서 약 1,305억원으로 늘었다고 했는데, 이 성장률 항목은 연간 재무제표의 2025년과 2024년을 비교합니다. 보는 기간이 다릅니다. 같은 회사의 이익이 어느 구간을 잘라 비교하느냐에 따라 늘기도 하고 줄기도 합니다. 배수와 성장률을 나란히 읽을 때 기간부터 맞춰야 하는 이유입니다.

모델마다 점수가 갈리는 지점

여섯 모델의 최고점이 50점이고 최저점이 12점입니다. 격차 자체는 38점으로 크지 않지만, 같은 값을 정반대로 읽은 항목이 있습니다.

주가순자산비율 0.68배 하나가 한쪽에서 100점, 다른 쪽에서 0점입니다. 안전마진 모델은 1.5배라는 고정된 상한만 보고 그 아래면 만점을 줍니다. 자본효율 모델은 자본수익률로 설명되는 이론선 0.27배와 비교해 그보다 위이므로 0점을 줍니다.

어느 쪽도 계산이 틀린 것이 아닙니다. 묻는 질문이 다릅니다. 안전마진 관점은 장부가치가 주가를 아래에서 받쳐 주는가를 묻고, 자본효율 관점은 이 배수가 회사의 자본수익률로 설명되는가를 묻습니다. 자기자본이익률이 2.7%인 회사에서는 두 답이 갈릴 수밖에 없습니다.

나머지 네 모델이 낮은 점수를 준 이유는 한 줄로 정리됩니다.

• 해자 지속성·자본배분 31점 — 자기자본이익률 2.7%와 영업이익률 3.4%가 각각 0점
• 자본수익·이익수익 순위 28점 — 투하자본 대비 자본수익률 3.8%가 8점
• 성장 대비 가격 21점 — 연간 기준 이익 성장률 -61.9%, 매출 성장률 -3.2%가 각각 0점
• 성장의 질·연구개발 12점 — 총이익률 11.9%와 연구개발 비중 0.51%가 각각 0점

네 모델 모두 수익성과 성장을 앞세웁니다. 그 축에서는 이 종목의 점수가 낮습니다. 점수가 갈리는 것은 가격 항목뿐입니다.

이 채점이 보지 못하는 것

여섯 모델은 과거의 재무제표와 오늘의 주가만 계산합니다. 아래는 어느 항목에도 들어 있지 않습니다.

주택 분양 사이클. 건설업의 실적은 분양 시점과 착공·준공 시점 사이의 시차, 그리고 그 사이의 원가 변동에 좌우됩니다. 연도별 매출이 2021년 9조 370억원에서 2023년 13조 4,370억원까지 늘었다가 2025년 12조 4,500억원으로 내려온 흐름은 보이지만, 그 안의 분양 물량과 미분양 상황은 보이지 않습니다.

원가율과 진행기준 회계. 건설 계약은 공사 진행률에 따라 매출과 원가를 나눠 인식합니다. 원가 추정이 바뀌면 과거에 인식한 이익이 한 해에 몰려 조정될 수 있습니다. 2023년 영업이익 -3,879억원 같은 숫자가 어떤 구성인지 채점표는 구분하지 못합니다.

우발채무와 보증. 건설사는 프로젝트 파이낸싱 관련 보증을 재무제표 본문이 아니라 주석에 적는 경우가 많습니다. 이 사이트가 읽는 것은 재무상태표·손익계산서·현금흐름표의 주요 계정이고, 주석은 읽지 않습니다. 부채비율 133%에는 이 부분이 들어 있지 않을 수 있습니다.

해외 프로젝트. 지역별 수주 구성과 환율, 발주처 신용도는 마진에 직접 영향을 주지만 숫자로 들어오지 않습니다.

브랜드와 수주 경쟁력. 총이익률 11.9%가 성장의 질 모델에서 0점을 받았는데, 이것이 업종 전체의 구조에서 오는지 개별 회사의 위치에서 오는지 채점표는 구분하지 못합니다. 건설업은 총이익률이 원래 낮은 업종입니다.

산업군 내 상대순위. 자본효율·주주환원 모델이 참고한 원 기준은 같은 산업군 안에서의 상대순위로 판정합니다. 그 데이터가 없어 절대 임계값으로 대체했고, 이것이 이 모델이 스스로 밝히는 가장 큰 오차원입니다.

그리고 지난 1년 99.2% 상승의 이유도 이 채점표 안에는 없습니다. 여섯 모델은 오늘의 가격을 입력으로 받을 뿐, 그 가격이 어떻게 형성됐는지는 계산하지 않습니다.

정리하면

2026년 9월 11일 오전 11시 12분 조회 기준으로, 38일 전과 비교해 확인된 것은 세 가지입니다.

하나. 주가는 33.7% 올랐는데 이익 배수는 38.9배에서 25.0배로 내려갔습니다. 분모인 최근 12개월 순이익이 약 627억원에서 약 1,305억원으로 늘었기 때문입니다. 같은 이유로 배당성향은 65.2%에서 32.5%로 내려갔고, 자기자본이익률은 1.7%에서 2.7%로 올랐습니다.

둘. 저평가 항목은 두 번 모두 0점입니다. 주가순자산비율이 0.51배에서 0.68배로 오르는 동안 이론선도 0.17배에서 0.27배로 함께 올랐습니다. 점수는 같지만 실제 배수와 이론선의 거리는 3.0배에서 2.5배로 좁혀졌습니다. 자기자본비용을 8%로 놓든 12%로 놓든 이 판정은 뒤집히지 않고, 뒤집으려면 이익이 2022년 수준으로 돌아가야 합니다. 그때 필요한 이익 수준은 가격이 오른 만큼 함께 높아졌습니다.

셋. 재무 쪽 숫자는 그대로입니다. 이자보상배율 1.06배, 부채비율 133%, 유동비율 0.98배입니다. 두 조회 사이에 새 연간 재무제표가 나오지 않았기 때문이고, 이 숫자들은 다음 사업보고서가 나올 때까지 움직이지 않습니다.

여기에 더해 앞 절에서 적은 대로, 이 채점표는 건설업의 분양 사이클·진행기준 회계·우발채무·해외 프로젝트를 계산에 넣지 않습니다. 지난 1년의 99.2% 상승이 무엇을 반영한 것인지도 다루지 않습니다.

판단은 각자의 몫입니다. 이 글은 38일 사이에 어떤 숫자가 움직였고 어떤 숫자가 그대로였는지를 옮겼을 뿐입니다.

자주 묻는 질문

다른 종목도 보기